Optimizando el Espacio: Construcción de Trasteros en las Comunidades de Propietarios

Para tratar este tema, mejor que nosotros, reproducimos un artículo publicado en el Blog de Sepin, firmado por María José Polo Portilla el 11 de enero de 2017.

¿Es posible? ¿Qué acuerdo sería necesario?

Habrá de estarse al supuesto especifico, pues, evidentemente, no todas las Comunidades son iguales y no todas poseen un excedente de elementos comunes, pero, si se diera el caso de que nuestra Comunidad se encuentre entre las privilegiadas de disponer de este espacio sin utilizar, ¿qué pasos se deberían seguir para poder construir unos trasteros?

Partimos de que se trate de un espacio sin destino alguno y de que, además, exista la posibilidad de que se pueda construir para TODOS los propietarios, siempre que este elemento continúe siendo común, aunque tenga el uso privativo. En caso contrario, es decir, si no se pudiesen construir para todos, se haría una modificación del Título Constitutivo, siendo necesaria la unanimidad, dado que, como señala la Sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 324/2005, de 8 de septiembre (SP/SENT/76991), un elemento que hasta ahora había sido común y utilizable por todos los comuneros pasaría a ser de uso exclusivo de algunos de ellos. El mismo quorum se exige en la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.ª, 441/2006, de 20 de octubre (SP/SENT/103180), en este caso, por no poderse construir o atribuir un trastero a cada propietario.

En primer lugar, habrá de tratarse el asunto en la Junta correspondiente, no hay que olvidar que es la única forma legal que tienen las Comunidades de Propietarios para poder llevar a cabo cualquier decisión, a través del correspondiente acuerdo comunitario, ya que, aun en los supuestos en los que la LPH señala que es obligación comunitaria, por ejemplo, en el caso de las reparaciones necesarias, Sepín siempre ha mantenido que es necesario este acuerdo (hay que tomar decisiones realtiva ala forma hacer las obras; el importe; la persona que debe dar la orden; la necesariedad o no para la conservación y el mantenimiento, etc.).

El propio art. 10.2 a) LPH contempla la posibilidad del acuerdo de la Junta para decidir el reparto de gastos, pero entendemos que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa. Cabe que la ordene el Presidente, pero, realmente, no es aconsejable, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que se le pida responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.

Por ello, siempre es necesario tratar todos los temas en la Junta correspondiente, y este caso de los trasteros no debe ser una excepción. Lo puede proponer el Presidente o cualquiera de los comuneros, como señala el art. 16.2 LPH.

Una vez sometido a votación, ¿qué quorum será necesario para su correcta aprobación?

La respuesta no es única. No existe un precepto legal que lo señale, por ello, podríamos preguntarnos: ¿se considera un nuevo servicio común de interés general o es más bien una mejora?, ¿se ha de construir para todos?, y ¿se puede asignar privativamente a cada comunero?

• Con respecto a la primera de las cuestiones, Sepín publicó una Encuesta Jurídica [aunque fueen 2003, resulta aplicable, si bien ahora el precepto aplicable sería el art. 17.3 (SP/DOCT/1749)], en la que la mayoría de los colaboradores consideraron que se trataba de un servicio común de interés general, por lo que podríamos aplicar lo dispuesto en el art. 17.3 LPH, bastando, en este caso, con el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aunque supongan una modificación del Título Constitutivo, de este modo se pronuncia la Sentencia de la AP Álava, Sec. 2.ª, 272/2000, de 19 de julio (SP/SENT/63832) que, aunque estuviese referida a garajes, se puede emplear en este supuesto.
• Se podría alegar que no se trata de un nuevo servicio común de interés general, pero, ahora, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2103, el acuerdo sería el mismo, por aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b), que señala que, para la realización de obras en elementos comunes, bastará con las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

          En ambos supuestos, todos los propietarios estarán obligados al pago.

• No obstante, la propia Junta puede decidir que no tiene este interés, que se trata de una mejora y, si el importe de la instalación superase las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aplicando lo dispuesto en el art. 17.4, el quorum para su aprobación sería el mismo de las 3/5 partes, pero, en este caso, los disidentes no estarían obligados al pago de los gastos que se generen, aunque la Comunidad deberá dejar un espacio necesario, incluso realizar la construcción, aunque no se utilice, para si, en el futuro, estos propietarios disidentes quisiesen poder disponer del correspondiente trastero, puedan hacerlo, pagando la parte correspondiente, y los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

En todos estos casos, una vez adoptado el acuerdo, es necesario notificarlo a los ausentes que, si no contestan en el plazo de 30 días, se considera que están de acuerdo con lo adoptado, art. 17.8. En caso de negativa, habrá de hacerse el recuento de votos para saber si lo decidido en Junta se ha ratificado o dejado sin efecto.

• Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es solo para unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, como ya hemos expuesto al comienzo de este comentario.